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Worauf muss man beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage achten?

Worauf muss man beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage achten?

Beim Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage gelten natürlich nicht dieselben Kriterien wie bei privat genutzten Immobilien. Hier geht es vor allem um Aspekte wie Lage, Zusand, Größe, Kosten und Renditechancen, welche über die monetäre Retabilität des Objekts entscheiden.

Das Wichtigste aller Kriterien stellt die Lage des Objekts dar. Denn nur wenn diese stimmt, können Sie von hohen Mietauslastung, positiver Wertentwicklung und einem späteren Verkaufserlös profitieren. Ein guter Immobilienmakler und Geldanlageberater mit Schwerpunkt Immobilien muss hierzu umfangreiches Fachwissen besitzen, damit er Sie optimal beraten kann. Diese haben auch Übersicht über ortsabhängige Faktoren, die für die Kapitalanlage von entscheidender Bedeutung sind.

Wie die entsprechende Ausstattung der Immobilie sein muss, damit sie als "gut ausgestattet" gilt ist natürlich immer abhängig von der Art des Objekts und der Vermietungsmöglichkeiten und kann sehr unterschiedlich sein. Dies beginnt bereits bei der Überlegung einer Investition in ein noch nicht vorhandenes Gebäude, bzw. beim Kauf einer älteren Immobilie. Die Objekte sollten gewisse Standarts bereits erfüllen, da sonst mit hohen Anfangsinvestitionen zu rechnen ist. Gerade bei älteren Objekten kann es durchaus vorkommen, dass Elektrik oder Zu- und Abwasserleitungen komplett modernisiert werden müssen. Auch bei Kauf einer neu errichteten Immobilie ist Vorsicht geboten.

Dort stellen sich Fragen wie: Ist die Heizungsanlage zukunftssicher? Wie gut sind Schall- und Wäremdämmung? Handelt es sich bei dem Gebäude vielleicht um eine "Schrottimmobilie"? Zugegeben, letzteres ist relativ unwahrscheinlich, sollte jedoch nicht unterschätzt werden. Daher ist in jedem Fall eine vorherige Beratung durch einen unabhängigen Spezialisten anzuraten! Diese schlägt im Falle eines selbst gebauten Hauses in der Regel mit bis zu maximal 1% der Objektkosten zu Buche, ist jedoch gut angelegt, wenn Sie bedenken, dass die Behebung eines baulichen Mangels ohne weiteres 10%-20% des Objektwertes ausmachen kann. Ein Gutachter bei fertigen als Renditeobjekt angebotenen Immobilien ist natürlich schon für ein paar hundert Euro rekrutierbar. Auch sind bei guten Anlageobjekten zumeist Gutachter während des Baus in jeden Schritt involviert.

Dieses Kriterium ist vor allem abhängig von Ihrem finanziellen Verfügungsrahmen. Für Einsteiger sind einzelne Wohnungen in Mehrfamilienhäusern vermutlich der sicherste Weg in diese Kapitalanlage in Immobilien. Der Vorteil hierbei liegt darin, dass das Mehrfamilienhaus oft von einem Verwalter betreut wird und das finanzielle Risiko relativ überschaubar bleibt. Dort sind außerdem neben den Verwalterkosten auch Kosten für die Renovierung des Hauses in einem Fond abgesichert, in welchen jeder Wohnungseigentümer einzahlem muss. Sollte die Wohnung doch einmal für einige Zeit leer stehen, ist die fällige Fondrücklage mit dem eigenen Einkommen noch leicht aufzubringen.

Das Einfamilienhaus ist für Neulinge hingegen nicht unbedingt zu empfehlen, sofern diese nicht Lastenfrei oder geerbt sind. Denn im Falle eines leer stehenden Objekts sind weiterhin Hypothekenzinsen zu zahlen, welche sich aufgrund des relativ hohen Investitionsvolumens leicht in einem Umfang von 1.500 Euro pro Monat bewegen können und den Hausbesitzer im ungünstigsten Fall zur Insolvenz und Zwangsverteigerung genötigt werden kann. Ein Mehrfamilienhaus besitzt jedoch ebenfalls negative Seiten: Es besteht ein erhöhter Verwaltungsaufwand. Dieser kann jedoch von einem Verwalter übernommen werden. Negativ dabei: die Rendite schrumpft.

Natürlich interessiert sich der Anleger zuerst einmal vor allem für den Anschaffungspreis einer Immobilie. Dabei ist es egal, ob die Immobilie als Kapitalanlage oder für den Eigengebrauch erworben wird. Doch damit ist es bei weitem nicht getan und kann auch eine Insolvenzfalle darstellen. Denn wichtig ist auch das Alter und der daraus resultierende Rücklagenaufwand für Renovierungen.

Bei einem Neubau ist der Rücklagenaufwand zu vernachlässigen und der Anleger kann davon ausgehen, dass in den nächsten 20 Jahren keine größere Renovierung anstehen wird. Anders sieht das bei Altbauten aus, welche bei weiterem einen zeitlich viel näheren Renovlierungtermin vermuten lässt. Im Extremfall übernimmt der neue Eigentümer eine Immobilie, welche zuallererst komplett neu renoviert werden muss. Dieser Investitionsaufwand ist dem Kaufpreis hinzuzurechnen und entscheidet grundlegend über die Renditechance der Anlage!

Es sind noch um einiges mehr Dinge zu beachten, welche in die Entscheidung für ein Anlageobjekt mit einspielen, welche zum großen Teil bei jedem Objekt individuell festzustellen sind. Daher raten wir Ihnen dazu, sich von einem unserer Profis beraten zu lassen. Diese verfügen bereits über ein Immobilien-Portfolio, welches gerankt und bewertet wurde, damit Sie das ganze Potential Ihrer neuen Kapitalanlage geniessen können! Fordern Sie jetzt kostenlose und unverbildliche Beratung an!